Déclaration des revenus fonciers : les erreurs à éviter

Avec une inflation cumulée de 10% sur trois ans et une taxe foncière qui a bondi de +15% en moyenne nationale en 2025, la rentabilité brute des investissements locatifs s'érode. Plus que jamais, la clé de la performance réside dans l'optimisation fiscale. Beaucoup d'investisseurs restent par défaut au régime Micro-Foncier, perdant ainsi des milliers d'euros chaque année.

Le Micro-Foncier : Un piège de simplicité ?

Ce régime est automatique si vos revenus locatifs nus sont inférieurs à 15 000 €/an. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30%. C'est simple : vous êtes imposé sur 70% de vos loyers.

Le problème : Dans la réalité, entre les intérêts d'emprunt (qui ont augmenté), la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance PNO et les petits entretiens, vos charges réelles dépassent souvent 40% ou 50% des loyers. En restant au Micro, vous payez donc de l'impôt sur de l'argent que vous n'avez pas réellement gagné.

Le Régime Réel et la puissance du Déficit Foncier

En optant pour le régime réel (option irrévocable pour 3 ans), vous déduisez vos charges pour leur montant exact. Si le total des charges dépasse les loyers, vous créez un Déficit Foncier.

Ce mécanisme est redoutable d'efficacité :

• Le déficit est imputable sur vos autres revenus fonciers sans limitation.
• S'il reste du déficit, il est imputable sur votre revenu global (salaires, pensions) jusqu'à 10 700 € par an.
• Le surplus est reportable pendant 10 ans.

Exemple : Pour un contribuable à la tranche marginale de 30%, 10 000 € de déficit imputé génère une économie d'impôt immédiate de 3 000 € + 1 720 € de prélèvements sociaux (CSG/CRDS), soit 4 720 € d'économie nette !